Actuellement, les transactions de pharmacies, soit la vente ou l’achat d’une officine de pharmacie, sont beaucoup plus difficiles que par le passé, et ce qu’il s’agisse de parts sociales ou de fonds de commerce. L’environnement actuel du domaine pharmaceutique semble en effet défavorable aussi bien pour les pharmaciens en cours d’installation que pour les pharmaciens titulaires. Cela se manifeste souvent par les réformes gouvernementales freinant le développement économique des pharmacies, la baisse des prix des différents médicaments, la désertification médicale ou encore les nouvelles rémunérations. D’autant plus que, certes, le métier de pharmacien connaît diverses mutations.

Toutefois, depuis 2016, le marché des transactions d’officines ne cesse de s’accroître. Ainsi, en dehors de cet état des lieux déstabilisant, de nombreuses opportunités et un réel potentiel n’attendant qu’à être exploités pour ceux qui souhaitent vendre ou acheter sa pharmacie.

Vous souhaitez vendre ou acheter une pharmacie cette année ? Avant de concrétiser votre projet, vous devez tout d’abord vous familiariser avec la réalité du marché. C’est justement pour vous aider à mieux comprendre cet univers que nous avons décidé d’écrire cet article. À l’issue de ce guide, vous serez en mesure de prendre votre décision et de bien saisir les enjeux de ce marché.

Ce qu’il faut savoir sur le marché de la transaction de pharmacies

En 2009, le marché de la transaction de pharmacies (notamment celui de l’achat ou de la vente de parts sociales ou de fonds) a connu une forte baisse. C’est seulement à partir de 2016 que l’activité reprend peu à peu. En 2018, le marché a atteint environ 1580 transactions réalisées, soit plus de 6 % qu’en 2017.

Cette reprise effective s’explique notamment par deux raisons. D’une part, cela est dû au taux élevé de départ à la retraite de la génération baby-boom. D’autre part, cela est principalement dû à la chute considérable du prix de vente moyen des pharmacies en 2015. En effet, ce dernier passe de 81 % du CA hors taxes à 75 %. D’autant plus que la baisse de 0,3 point du multiple de l’excédent brut d’exploitation ou de l’EBE (un prix de vente à 6,3 fois l’EBE contre 6,5) a eu des répercussions sur le marché.

Un environnement instable

Avec la baisse conséquente des prix des différents médicaments, les dernières réformes de santé en termes de financement de la Sécurité Sociale et la nouvelle rémunération des différents professionnels, la rentabilité des pharmacies et le métier de pharmacien ne cessent d’être impactés négativement. Nous constatons en effet près de 640 millions d’euros de baisse des prix en 2018, ce qui représente environ 4 % du marché des médicaments remboursables.

Cet environnement instable engendre ainsi des effets d’attentisme et d’immobilisme de la part des vendeurs et des acheteurs, le tout basé sur la baisse constante des prix de vente des pharmacies.

Cependant, le domaine pharmaceutique présente actuellement beaucoup de changement. Et bien que l’installation semble plus difficile pour les jeunes diplômés souhaitant se lancer en entrepreneuriat, ils ne sont pas pour autant déstabilisés.

De nombreuses opportunités à saisir

Entre les départs à la retraite qui ne cessent d’augmenter, la baisse des prix de vente des officines, la stabilité des prix, le taux d’emprunt pas très élevé et les nouveaux modes de financement qui s’offrent aux nouveaux primo-accédants, le marché de la transaction de pharmacies ne cesse de s’accroître.

De nouveaux départs à la retraite

Depuis ces dernières années, le vieillissement de profession s’est de plus en plus accentué. En effet, depuis 2018, nous constatons que les départs en retraite de nombreux pharmaciens ne cessent d’augmenter. Environ 30 % des pharmaciens actuels atteindront l’âge de la retraite d’ici une dizaine d’années, impliquant la cession de leur pharmacie à de primo-accédant.

Aujourd’hui, le marché des transactions de pharmacies est alors particulièrement porté sur le renouvellement de la profession, tandis que les ventes en cours de carrière quant à elles sont marginales.

Une stabilité des prix de vente

Depuis ces quatre dernières années, nous constatons que les prix de vente des officines en France sont beaucoup plus stables (à 76 % du CA hors taxes en moyenne). Cela explique en quelque sorte la reprise du marché depuis 2018. Cette stabilité des prix de vente est néanmoins relative. En effet, l’écart entre les prix de vente des pharmacies d’après leur volume d’activité augmente de 24 points.

Des modes de financement renouvelés

Bien que les taux d’emprunt soient aussi bas, les banques ne prêtent pas facilement et demandent un apport personnel entre 20 % à 35 % du coût total du projet d’acquisition. À cet effet, de nombreux modes de financement se sont alors immergés. Cela dans le but de faciliter les cessions entre les jeunes diplômés qui souhaitent s’installer et les vendeurs impatients de partir à la retraite.

• Le projet associatif entre les pharmaciens qui vise un rachat de 100 % différentes parts à terme. Cela se fait généralement entre l’acquéreur et le titulaire ;
• Le soutien délivré par un investisseur financier externe (impliquant une prise de participation) ;
• Le regroupement des pharmaciens quant à lui permet de renforcer les apports des emprunteurs par différents régimes plus attractifs. Il peut s’agir d’une SEL, d’une Société d’Exercice Libéral, d’une Société de Participations Financières de Professions Libérales ou encore d’une SPFPL.

Valorisation des pharmacies : l’importance de trouver le « juste prix »

Le nombre de transactions dans le secteur pharmaceutique et l’effondrement des différents prix de vente a eu de réelles répercussions sur la valeur des pharmacies. Actuellement, l’évaluation de la valeur économique des officines doit être étudiée cas par cas. Certains critères peuvent en effet l’influencer tels que le potentiel de développement, la localisation géographique, son évolution, le personnel et bien d’autres encore.

Il y a quelques années, la notion de « coup de cœur » influençait la décision, l’implantation géographique de la pharmacie était déterminante lors de l’acquisition et le potentiel développement de la pharmacie avait un impact sur son prix. Aujourd’hui, les acheteurs se penchent davantage sur la cohérence du prix par rapport à celui proposé sur le marché, sur la rentabilité de l’affaire et sur les apports personnels.

Une valorisation du chiffre d’affaires en pourcentage

Il y a de cela quelques années, les officines de pharmacie étaient cédées en fonction du pourcentage du CA hors taxes. Ce dernier était basé sur les statistiques régionales et annuelles transmises par le cabinet INTERFIMO. Cela impliquait donc que les officines de pharmacie de grande taille avec un CA HT élevé se vendaient à un prix plus élevé que les plus petites pharmacies, ce qui entraînait un faible volume d’activité dans le secteur.

Actuellement, même si la valorisation d’une pharmacie en pourcentage du CA HT reste un puissant argument de vente, celle-ci n’est plus la méthode de référence.

Une valorisation par l’EBE ou par l’Excédent Brut d’Exploitation

Actuellement, l’Excédent Brut d’Exploitation représente la capacité réelle de l’acquéreur à rembourser et sa rémunération finale. C’est pourquoi la valorisation par multiple de l’EBE est une approche beaucoup plus économique de la valeur de l’officine.

Toutefois, l’EBE n’est pas toujours révélateur de la rentabilité réelle de l’officine et nécessite un retraitement pour mieux représenter sa capacité financière. Certaines charges, les frais inhérents directement aux différents titulaires, le mode de gestion mis en place peuvent en effet avoir des répercussions sur l’EBE comptable en minimisant le profit réel, et ainsi la valorisation du prix de vente.

En moyenne, le prix de vente d’une pharmacie est de 5 à 7 fois son EBE retraité. Cependant, si ce dernier reste une approche beaucoup plus revendiquée à ce jour, une moyenne entre le l’EBE et le CA HT est souvent appliquée pour calculer le prix de cession le plus juste.

De nombreuses divergences sur le marché de la transaction de pharmacies

D’une manière générale, il serait plus approprié de parler de marchés que d’un marché unique du fait de nombreux fractionnements confirmés par différents critères :

• L’effet de rareté: plus un bien est recherché (quelle que soit sa nature), plus sa valeur ne cesse de s’accroître. Cela concerne particulièrement les grosses pharmacies avec plus de 2 millions d’euros de CA HT et les pharmacies situés dans les zones commerciales. La valorisation de ce type d’établissement pharmaceutique (près de 88 % du CA HT en 2018) est beaucoup plus élevée que celle de la moyenne nationale à raison de 7 % de plus (pour un CA similaire).
• La localisation géographique des pharmacies démontre quant à elle une différence de prix du marché entre les diverses régions de France. Les différents prix en fonction du CA hors taxes en Normandie, en Corse ou encore en Bretagne sont beaucoup plus élevés (respectivement 84 %, 81 % et 85 %) que sur le reste du territoire (72 % pour le Centre-Val de Loire et 68 % à Paris).
• Le mode de valorisation influence le prix de cession lorsque les données sont croisées entre-elles. Là où le prix de cession au pourcentage du CA HT place Paris sur les prix les plus bas du marché, le mode de valorisation par l’EBE quant à elle inverse la tendance. Avec un prix de vente de 6,8 fois l’EBE, Paris se place en effet en haut du classement sur le marché.
• Et enfin, le volume d’activité est également un critère de valorisation très déterminant. En effet, les officines de pharmacie avec un CA HT supérieur à 2 millions d’euros se cèdent à 83 % du CA HT en moyenne. Les officines au CA HT inférieur à 1,2 million d’euros quant à elles affichent un prix de cession de 64 % du CA HT.