Résiliation du bail commercial dans le cadre d’un transfert ou d’un regroupement de pharmacie

Résilier un bail commercial de pharmacie comporte plusieurs enjeux et conditions à prendre en compte dans le cadre d’un transfert ou d’un regroupement de pharmacie.

Comment définir un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat par lequel un bailleur loue un local à un commerçant, industriel ou artisan lui permettant d’y exercer son activité commerciale. Le bail commercial est soumis à un statut particulier, constitué de certaines règles protectrices dérogatoires au droit commun du bail.

Parmi ces derniers, nous allons retrouver le droit au renouvellement du bail, ou encore l’indemnité d’éviction. En effet, le bailleur doit payer une indemnité d’éviction au locataire en cas de résiliation du bail commercial. La plupart du temps, un bail commercial fonctionne selon le principe du « 3-6-9 » : le preneur a la faculté de donné congé à l’expiration d’une période triennale et ce, en respectant les conditions de l’article L.145.9 du Code de commerce.

Dans le cadre d’un projet de transfert : comment résilier son bail commercial ? 

Lorsqu’un pharmacien souhaite mettre en place un projet de transfert ou de regroupement vers un emplacement nouveau, ce dernier doit tout d’abord procéder à la résiliation de son bail commercial en cours. Bien entendu, cela entraîne certaines formalités.

La rédaction du contrat n’est pas toujours formulée de la même manière, c’est pourquoi il est important de l’étudier en amont afin de connaître les conditions exactes requises pour la résiliation. A la fin de chaque période triennale, le locataire commercial peut tout à fait informer le propriétaire d’une résiliation sans avoir à se justifier de raisons particulières. Bien entendu, le pharmacien se doit tout de même de respecter les formalités en vigueur.

Par ailleurs, le locataire doit également vérifier qu’une clause du bail commercial n’interdise pas cette possibilité de résilier tous les trois ans : cela peut être le cas en présence d’un bail conclu pour plus de neuf ans. Afin que la résiliation ait lieu sans indemnité, il faut donc que la temporalité soit respectée. De ce fait, les parties prenantes ont la liberté d’aménager la faculté de résiliation triennale du preneur, en prévoyant une résiliation annuelle, quinquennales ou autres.

Quelle est l’échéance prévue pour la résiliation du bail commercial ?

Comme évoquée précédemment, une résiliation de bail commercial entraîne une certaine procédure à suivre. En cas de non-respect de cette dernière, on trouve un risque de rendre la réalisation non opposable au bailleur. La procédure entraîne également une échéance à respecter. En effet, le congé doit être délivré minimum six mois avant la fin du délai de trois ans. Afin d’y parvenir, deux moyens sont mis à disposition : la lettre recommandée avec accusé de réception (LR/AR) ou un acte extrajudiciaire.

Exemple de résiliation

La durée de trois ans d’un bail commercial se termine le 31 décembre 2022 et le bailleur souhaite effectuer une résiliation de contrat. Ce dernier est dans l’obligation de notifié le congé par LR/AR ou par huissier de justice au plus tard le 30 juin 2022. Si sa demande de congé est soumise par LR/AR, la date de préavis de congé est la date de soumission. Il faut donc que ce dernier soit envoyé au plus tard le 30 juin. Dans le cas ou la lettre ne peut être présentée au bailleur, la présentation doit être renouvelée par un acte d’huissier.

Bien entendu, la recommandation est de soumettre la demande de congé le plus tôt possible. Il est plus prudent de considérer un délai suffisant afin que la date d’envoi au bailleur tombe un jour non ouvrable. Grâce à cela, la période fixe du mois n’est pas prolongée jusqu’au jour ouvré suivant. Ce délai est également préconisé pour le délai de signification par l’huissier de justice pour les retours de courrier garanti qui n’ont pas été reçus par le bailleur.

Que se passe-t-il en cas de non-respect de la procédure ? 

Lorsqu’un préavis est délivré à une date externe au délai minimum légal de préavis, la loi oblige le locataire à payer un loyer « au terme des trois prochaines années », ou alors une compensation financière convenue avec le bailleur. Si l’on reprend notre exemple, un congé notifié après le 30 juin 2021 entraînera le versement des loyers jusqu’au 31 décembre 2025.

Ces pénalités étant plutôt conséquentes, il vaut mieux les éviter. Pour cela, le pharmacien peut négocier avec le bailleur un accord dit de « résiliation anticipée » aux conditions qu’il devra payer en vertu de l’accord trouvé avec son bailleur. La présentation par le pharmacien d’un repreneur potentiel du droit au bail permet, si ce dernier est accepté par un bailleur conciliant, de réduire l’indemnité en tout ou partie lors des négociations. Bien entendu, un arrangement comme ce dernier nécessite obligatoirement une convention de résiliation amiable du bail rédigé par écrit.

Source : Le moniteur des pharmacies, 2 juillet 2021, Cahier 1 numéro 3377