Eclairage : pour en savoir plus sur les règles du bail commercial

Vous êtes pharmacien et comme beaucoup de vos confrères, vous exploitez votre officine dans un local que vous louez. Loyer commercial qui représente pour vous un poste de charges de plus en plus élevé. En effet, selon la dernière étude annuelle de Fiducial sur l’économie des officines, « le montant moyen des loyers est passé de 19 658 euros en 2012 à 20 564 euros en 2013, avec une évolution de plus de 8 % depuis 2011». La récente loi Pinel de juin 2014 a reformé le bail commercial avec pour objectif de faciliter et simplifier les démarches des locataires et propriétaires de baux commerciaux. Toute l’équipe de PHAREXCEL vous propose un éclairage sur les principaux aménagements pour le locataire.

Encadrement du loyer

La hausse du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement est plafonnée : elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence prévu au contrat. A compter du 1^er septembre 2014, l’indice du coût de la construction (ICC) sera remplacé par l’indice des loyers commerciaux (ILC) comme indice de référence servant au calcul de l’évolution du loyer lors de sa révision triennale et lors du renouvellement du bail pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Cet indice est légèrement plus favorable aux pharmaciens locataires.

Afin d’éviter des augmentations excessives, cette loi prévoit aussi un étalement dans le temps de l’augmentation du loyer due à un déplafonnement dans la limite de 10 % par an par rapport au dernier loyer. L’augmentation étant lissée sur plusieurs années jusqu’à atteindre le montant fixé.

 Établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie

Pour limiter d’éventuels contentieux, un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi entre les 2 parties. À défaut d’accord entre eux, l’état des lieux doit être établi par huissier, à frais partagés.

 Répartition des charges entre bailleur et locataire

Dorénavant, il devra être inséré au contrat de bail un inventaire précis et limitatif répartissant les charges, les impôts, les taxes et les redevances liés au bail qui incombent au locataire et au bailleur. En outre, le bailleur devra adresser au locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes.

 Assouplissement des règles relatives à la durée du bail

Désormais, la rupture du bail par le locataire au bout de 3 ans n’est plus valable sauf dans les baux de plus de 9 ans (sachant que la durée minimum d’un bail est de 9 ans). Par ailleurs, locataires et bailleurs peuvent dorénavant donner congé soit par acte d’huissier, soit par la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ce qui n’était auparavant pas prévue par la loi.

 Droit de préemption au profit du preneur en cas de vente du local par le bailleur

En cas de projet de cession par le bailleur, il a l’obligation de notifier le pharmacien par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé, en précisant le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire disposera d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. S’il l’accepte, il devra réaliser la vente dans le délai de 2 mois à compter de l’envoi de sa réponse au bailleur (ou de 4 mois s’il recourt à un prêt).

 Limitation de la clause de solidarité

Par ailleurs, la loi a réduit à 3 ans, à compter de la cession du bail, la durée pendant laquelle le bailleur peut se prévaloir de la clause de garantie solidaire qui a été prévue au contrat (clause qui impose au locataire cédant le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire repreneur). Le bailleur est dans l’obligation d’informer le cédant dès le premier mois d’impayé de loyer.

NOUVEAU

Depuis le 8 août 2015, la loi Macron a simplifié une mesure de la loi Pinel pour le locataire. En effet, dorénavant,  le locataire qui souhaite solliciter un renouvellement peut recourir à une lettre recommandée avec accusé de réception. Tandis que le propriétaire doit, lui, délivrer au locataire son congé par voie d’huissier.