Prix de cession des pharmacies : hauts, bas et débat – Étude 2022 CMV Médiforce

CMV Médiforce a analysé les prix de vente des officines. Les résultats sont perturbants car les tendances d’évolution diffèrent très sensiblement selon la méthode de valorisation utilisée : EBE ou CA HT

Premier enseignement de l’étude de CMV Médiforce sur la base d’un échantillon de 399 cessions : l’augmentation des prix de vente des officines exprimés en pourcentage du chiffre d’affaires (CA) HT se confirme sur l’ensemble du territoire. La moyenne des prix de cession est passée de 79 % en 2021 à 82% en 2022, soit + 3% en un an. Le prix d’achat moyen d’une pharmacie en France est de près de 1,8 M€, contre 1,63 M€ en 2021.

Ce mouvement haussier est d’autant plus surprenant que le marché a dû affronter trois freins importants :

– Un ralentissement des cessions en janvier-février 2022 du fait de la reprise du Covid-19:
– Un contexte d’élection présidentielle qui traditionnellement suscite de l’attentisme;
– La hausse des taux d’intérêt à partir de mai-juin qui rend les financements plus élevés et, par conséquent, s’ajoute aux difficultés des jeunes diplômés.

A y regarder de plus près, ce constat n’est pas si surprenant. En effet, l’année 2022 n’est pas identique à 2021, année historique pour le marché côté volumes. L’an dernier, les raisons citées plus haut ont calmé l’euphorie des acquéreurs en dessous d’un certain seuil de CA et accru l’attractivité pour les officines de belle taille. Ce transfert des demandes, accentué par l’effet rareté de l’offre, tire mécaniquement les prix à la hausse.

L’étude CMV Médiforce montre qu‘en 2022 plus de 50 % des officines sont valorisées au-delà de 80 % du CA HT et 1 pharmacie sur 4 l’est désormais au-delà de 95% du CA HT. Cette progression se constate notamment sur les deux dernières tranches: 18 % des officines sont valorisées à plus de 100 % contre 12 % en 2021. En outre, le nombre de cessions de fonds valorisés à plus de 105 % a triplé en deux ans (3 % en 2020, 6 % en 2021, 10 % en 2022).

Cette inflation des prix de cession en pourcentage du CA HT se décline de manière inégale sur le territoire. C’est la forte attractivité des côtes de l’ouest et du sud-est de la France qui a fait plutôt monter les prix. Mais pas uniquement. Car parmi les quatre régions qui ont franchi la barre des 90 %, contre deux l’an dernier, l’Ile-de-France (90 % en moyenne) s’est invitée dans le dernier carré, aux côtés de la Nouvelle- Aquitaine (92%), de la Provence-Alpes-Côte d’Azur (94 %) et des Pays de la Loire (90 %). Seules deux régions sont en baisse la Bretagne (88 %, -3 points) et la Normandie (87 %, – 3 points). La pression à la hausse des valorisations se moque pour l’instant de la montée des taux d’intérêt amorcée depuis mai 2022 et qui sont proches en ce moment de 4 %.

Quel reflet du marché ?

Actuellement, deux méthodes de valorisation des officines coexistent, ce qui crée une certaine confusion quand ces deux indicateurs varient en sens contraire, comme en 2022. En multiple de l’excédent brut d’exploitation (EBE), le prix de cession moyen est « coefficienté » à 6,18, contre 6,52 en 2021. Une moyenne qui, au vu de la tendance à l’augmentation des prix déjà enclenchée sur plusieurs régions (Pays de la Loire 6,67; Ile-de-France: 6,97; Auvergne-Rhône-Alpes : 5,98 Corse: 6,28), ne reflète pas la réalité du marché, selon CMV Médiforce. Car les autres régions voient leur prix de vente diminuer, le Grand-Est enregistrant la plus forte diminution (-0,75 point à 6,51 fois l’EBE).

Autre donnée compliquant la lecture du marché : 23 % des pharmacies sont valorisées à hauteur de 7,5 fois l’EBE ou plus (un pourcentage plus faible qu’en 2021), tandis que 50 % des pharmacies se situent entre 3,5 et 7,5 fois l’EBE. Comme dans la valorisation par le CA, la taille reste un critère déterminant des prix même si les écarts sont moins significatifs de 5,9 pour un CA inférieur à 1,2 M€ à 6,4 pour un CA supérieur à 2,4 M€. Le multiple de l’EBE progresse toujours corrélativement au volume d’activité sauf pour la tranche de 1,6 M€ à 2 M€ de CA qui continue de baisser.

LE MONITEUR des pharmaciesquide Cahier 1 N° 3457 DU 18 MARS 2023